Лазейки для аферистов: на Украине спорят о новом ограничении доступа к реестрам недвижимости
Подписанный Владимиром Зеленским закон, существенно сужающий публичный доступ к государственным реестрам недвижимости, вызвал волну критики среди юристов, экономистов и представителей антикоррупционного сектора. Эксперты предупреждают: сокращение прозрачности оборота прав на жилье и землю создает питательную среду для злоупотреблений — от рейдерских схем до подделки правоустанавливающих документов.
Суть инициативы — ограничить круг лиц, которые могут просматривать информацию о владельцах объектов, обременениях, историях перехода прав и прочих важных характеристиках. По новому порядку подробные сведения будут доступны лишь узкому перечню субъектов: госорганам, нотариусам, отдельным участникам сделок и по специальным запросам. Для широкой публики, журналистов и независимых аналитиков доступ существенно усложняется или вовсе закрывается.
Сторонники закона объясняют изменения необходимостью защиты персональных данных и безопасности в условиях военного времени. По их словам, открытые реестры могли использоваться для слежки, давления на граждан и чиновников, а также для целенаправленного вреда собственникам. Дополнительно указывается, что ограничение доступа призвано снизить риски кибератак и утечки чувствительной информации.
Однако критики считают, что баланс нарушен в пользу закрытости. Общественный контроль — едва ли не единственный действенный инструмент выявления сомнительных сделок, фиктивных дарений, подставных покупателей и попыток скрыть активы. Сокрытие истории переходов прав и обременений, по мнению юристов, ослабляет превентивные механизмы, которые сдерживают рейдерство и мошенничество с недвижимостью. Именно публичность чаще всего позволяла в прошлом обнаруживать несоответствия и вовремя сигнализировать о возможных махинациях.
Особенно тревожит риск появления «серых зон» при проведении сделок. Покупатель, не имея возможности самостоятельно проверить историю объекта, вынужден полагаться на гарантийные письма продавца и заключения посредников. Это увеличивает вероятность покупки проблемной квартиры или участка с арестами, судебными спорами и скрытыми залогами. Нотариальная проверка не всегда способна заменить функцию общественного мониторинга: в условиях перегруженности и недостатка времени ошибки и пропуски неизбежны.
Опасения усиливаются прошлым опытом Украины с так называемыми «черными регистраторами». Доступ к реестрам в прошлом использовался недобросовестными посредниками для незаконного переоформления прав — без ведома законного владельца, с поддельными документами или по сомнительным судебным решениям. Когда же реестры закрыты от общественного взгляда, обнаружить подобные вмешательства можно лишь постфактум, когда ущерб уже нанесен.
Дополнительный негативный эффект — замедление рынка. Усложнение проверки юридической чистоты объектов повышает стоимость комплаенса, растягивает сроки подготовки сделок и снижает уверенность покупателей. Это неизбежно отражается на цене и ликвидности, бьет по небольшим девелоперам и частным инвесторам, а также ограничивает возможности для ипотечного кредитования, где прозрачность титула — ключевой фактор риска.
Эксперты подчеркивают, что защита персональных данных и безопасность не противоречат принципам открытости — важно правильно настроить режим доступа. Речь может идти о частичной анонимизации, когда фамилии собственников и их контактные данные закрыты, но сохранена доступность сведений о правовом статусе объекта: наличие арестов, залогов, судебных споров, сервитутов, истории изменений. Подобные модели применяются в ряде стран: интерес общества к добросовестности оборота защищается, а конфиденциальность физических лиц — соблюдается.
В качестве компромисса специалисты предлагают несколько решений. Во-первых, ввести ступенчатый доступ: базовые данные о статусе объекта — публично, персональные — по мотивированному запросу с обязательным логированием и последующим аудитом. Во-вторых, установить жесткие следы аудита: каждая операция в реестре и каждый просмотр фиксируются, что позволяет быстро расследовать злоупотребления. В-третьих, предусмотреть механизм «красных флагов»: автоматические уведомления собственнику о любых действиях по объекту, включая попытки изменения записей.
Не менее важна «защита по периметру»: повышение требований к регистраторам и нотариусам, регулярная переаттестация, персональная ответственность и страхование профессиональной деятельности. Обязательная двухфакторная авторизация, шифрование, квоты на операции и моментальные уведомления — технические меры, которые снижают вероятность внутреннего саботажа и взломов. Наконец, необходим действенный механизм экстренного замораживания записей, если обнаружены признаки подделки.
Отдельного упоминания заслуживает вопрос временных рамок. Закрытый режим доступа в условиях войны может иметь смысл как исключительная, краткосрочная мера, но без четкой «солнцезащитной» оговорки — автоматического прекращения действия ограничения после окончания чрезвычайных обстоятельств — существует риск, что временная непрозрачность превратится в постоянную практику. Эксперты настаивают на предусмотрении конкретных сроков и критериев пересмотра.
Важна и судебная составляющая. Чтобы новые правила не стали щитом для мошенников, нужно ускорить процедуры обжалования регистрационных действий, расширить применение обеспечительных мер и обеспечить приоритетность рассмотрения дел о правах на недвижимость. Электронное досье объекта с неизменяемым журналом операций поможет судам оперативно восстанавливать картину событий и принимать решения без затягивания.
Гражданам предлагают практические шаги снижения рисков: оформлять сделки только у проверенных нотариусов; требовать расширенные выписки и сертификаты проверки; настаивать на страховании титула; заключать предварительные договоры с условиями о расторжении при выявлении скрытых обременений; подключать сервисы уведомлений о любых действиях с объектом; проводить независимую правовую экспертизу документов, в том числе сравнение бумажных оригиналов с цифровыми записями.
Рынку важна предсказуемость. Если государство ставит безопасность во главу угла, оно должно компенсировать снижение прозрачности усиленным контролем: независимым аудитом реестров, регулярной отчетностью о подозрительных операциях, публичной статистикой по отмененным и оспоренным регистрационным действиям. Публичный доступ к агрегированным данным, не раскрывающим персоналии, позволит обществу и бизнесу оценивать риски без угрозы частной жизни.
В итоге дискуссия сводится к поиску баланса. Прозрачность реестров недвижимости — это не абстрактный идеал, а фундамент доверия к сделкам, стоимости активов и устойчивости кредитования. Любое сужение доступа должно сопровождаться эквивалентными гарантиями: контролем, аудитом, ответственностью и понятными правилами возврата к открытости. Иначе «лазейки для мошенников», о которых предупреждают эксперты, станут не гипотезой, а новой реальностью.
